Kanada’da yaptığı projelerle ödül alan Türk girişimci Fesih Zeki Mert, Türkiye’deki konut sektörünü değerlendirdi, ülkeye yapacağı yatırımlarını …
Kanada’da yaptığı projelerle ödül alan Türk girişimci Fesih Zeki Mert, Türkiye’deki konut sektörünü değerlendirdi, ülkeye yapacağı yatırımlarını anlattı.
Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından açıklanan sosyal konut kampanyası ile başlamak istiyorum. Bu kampanya ile ilgili düşünceleriniz neler?
Sn. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından açıklanan ve TOKİ’nin yapacağı 250 bin konut 100 bin altyapılı konut arsası ve 10 bin iş yeri projesi çok önemli bir adım. Bütün dünyada, özellikle pandemi sonrası artan enflasyonla birlikte konut sektöründe artan maliyetler ve alim gücünün düştüğü bir dönemde vatandaşların 2+1 konutlara 2 bin 280 lira, 3+1 konutlara ise 3 bin 187 liradan başlayan taksitlerle 240 ay vadede sahip olması çok büyük bir avantaj. Ancak denetlenmesinin ve takibinin iyi yapılması gerektiğine inanıyorum. Çünkü burada konutun ne zaman biteceğinden bahsetmek gerekir. Zira bu durum ödeme riskini artırırken fiyat avantajına da ket vuruyor. Konutların bitirilme süreci uzadıkça mağduriyetler oluşur. Çünkü mevcut oturduğunuz yerin de kirasını ödemek zorundasınız. Fakat bu kadar yüksek miktarda konutun kısa sürede bitirilmesi oldukça zor. Çünkü oldukça büyük bir projeden bahsediyoruz ve bunun için sınırlı bir üretim kapasitesi bulunuyor.
O nedenle iki yılda bitirilmesi beklentisi iyimser bir beklenti olarak gözüküyor. Aylık ödenecek taksitlerin memur maaş zammına endekslenmesi burada önemli bir sorun haline gelebilir. Memur zammının enflasyon oranında olacağını varsaydığımızda konut alanların enflasyona karşı sürekli bir mücadele içerisinde olması gerekecek. Sosyal konut projesinin ilk bakışta bu tür handikapları olduğu görülüyor. Ancak bunlarla ilgili tedbirler alınırsa insanların iyi şartlarda ev sahibi olması sağlanacaktır. Projenin iki cazibe noktası var. Birincisi ilk satış fiyatının uygun olması. Maliyetin altında bir proje elbette fiyat olarak uygun olur. İkinci bir nokta yirmi yıllık taksit olarak ödenecek olması. Yirmi yıllık ödeme planı her zaman bulunabilecek bir ödeme seçeneği değil, bankalar bu fırsatı vermez. Bir diğer taraftan bakıldığında burada sosyal konut vurgusu önemli. Bugüne değin Toplu Konut olarak kampanyalar tanıtılırken sosyal konut olarak vurgulanması ayrıca kayda değer bir gelişme olarak yorumluyorum. Zira toplu konut yerine sosyal konuta devletin daha önem vermesi gerektiğine inanıyorum. Dünyada sosyal konut ilk olarak Avrupa’da daha sonra Amerika ve Kanada’da da önem kazandı. Ancak Sosyal konut projeleri dünyanın gelişmiş ülkelerinde daha farklı uygulanmaktadır. Ülkemizde şu ana kadar bu projeler şehrin bir bölgesine ve toplu halde yapılmakta iken Avrupa ve Kanada’da bu konutlar, şehrin bir bölgesine toplu halde değil de birden fazla bölgesinde ve bir veya iki bina şeklinde inşa edilmektedir. Sebebi ise bu evlerin dar gelirli aileler için inşa edilmesi. Dar gelirli ailelerin diğer binalardan hiçbir farkı olmadan, sosyal statüleri belli olmadan bu sosyal konutlarda oturabilmelerine imkân tanıyor. Yani dar gelirli ailelerin buralarda oturduğu imajı oluşmaması için önlemler alınıyor. Çok zengin bir bölgede de sosyal konut yapılabiliyor, çok fakir bir bölgede de sosyal konut yapılabiliyor. Bu şekilde kimlerin sosyal konutlarda oturduğu ya da oturmadığı anlaşılmıyor. Bu sistem şu an çok başarılı bir şekilde ilerliyor.
Büyük bir proje
Bu kampanya, yüksek konut fiyatlarını aşağı çekebilir mi?
Bu proje konut sorununu çözemeyecek kadar küçük ama tek seferde yapılıyor olması açısından oldukça büyük bir proje. Türkiye’de yıllık konut ihtiyacının yaklaşık olarak 900 bin adet civarında olduğu tahmin ediliyor. Bu kadar yüksek ihtiyacın olduğu bir ülkede konut sorununa çözüm getireceğini söylemek zor. Dolayısıyla konut fiyatlarını da düşürmesini beklemek de hayal olabilir. Konut fiyatlarını yukarı çeken ana faktör şu an maliyetlerdeki artış. Maliyetlerdeki artış bu şekilde devam ettiği sürece konut fiyatlarının aşağıya gelmesi mümkün gözükmüyor. Konut probleminin çözümü için yapılması gereken konut maliyetlerindeki artışı durduracak, fiyat istikrarını sağlayacak ve halkın refahını artıracak politikalar uygulamaktır.
Sayı olarak çok büyük
Türkiye Ekonomi Modeli’nde olduğu gibi bu kampanya yeni bir Türkiye Modeli mi yoksa başka ülkelerde örnekleri var mı?
Yeni bir model gibi görünüyor. Ancak TOKİ’nin daha önce yaptığı projeler de sosyal konut projesine benziyor. Bu seferki sayı olarak çok büyük. Zaten Sn. Cumhurbaşkanı da projeyi açıklarken Cumhuriyet tarihinin en büyük projesi olarak tanıtmıştı. Dolayısıyla nicelik olarak baktığımızda yeni bir model. Dünyanın birçok ülkesi benzer sosyal konut projeleri yapıyor. Mesela Hollanda’da sosyal konutların oranı yüzde 32, İskoçya’da yüzde 24, Avusturya’da yüzde 23, Danimarka’da yüzde 19, İsveç, Fransa ve İngiltere’de yüzde 17 olarak öne çıkıyor. Türkiye’de sosyal konut projeleri belli bir alan üzerine inşa ediliyor. Ancak Avrupa ülkelerinde bir kentte tek bir bölgede konut yapmak yerine, birden fazla bölgede sosyal konut inşa ediliyor. Şehrin farklı bölgelerinde birkaç bina şeklinde inşa ediliyor. Sebebi ise bu konutların dar gelirliler için inşa edildiğinin anlaşılmaması. Kanada’da bu modelden dolayı kimlerin sosyal konutlarda yaşadığı belli olmuyor. Bu da sosyal sınıf ayrımını ortadan kaldırıyor.
Enflasyon ve faiz etkisi
Türkiye’deki konut fiyatlarının aşırı yükselmesinin altında yatan neden nedir?
Konut fiyatlarının artması birden fazla dinamiğe bağlı. Özellikle enflasyon ve ülkedeki faiz oranları en başta gelir. İnşaat maliyetlerindeki yükseliş, döviz artışı ve enflasyon ile kişilerin tasarruflarını konutlara aktarması da fiyatların artışında etkili olmaktadır. 2018 yılında başlayan krizin etkisiyle Türkiye’de konut yapımında bir duraksamaya yol açtı. 2020 yılına geldiğimizde dünyada ve Türkiye’de Kovid-19 nedeniyle ikinci bir duraksama konut yapımında yaşanmasıyla arz talep dengesinde bir açığa neden oldu. Talebin giderek artığı donemde arzın düşmesi konut sektöründe fiyatların artısında önemli bir diğer etken olduğunu söyleyebiliriz. Ayrıca yabancıların vatandaşlık almak için konut alımına yönelmesi de konut fiyatlarının artışında önemli etken olarak karşımıza çıkıyor.
Maliyetler dünyada arttı
Özellikle konut sektöründe artan maliyetler söz konusu. Maliyetlerin bu kadar artması normal mi?
Konut sektöründe maliyetler bütün dünyada artış eğiliminde. Bazı ülkeler arz-talep dengesi ve enflasyonun da etkisiyle bu artış daha fazla olabiliyor. Enflasyon yüksek, inşaat maliyet artışları hala konut geliştiricileri tarafında önemli bir problem. Talep canlı devam ettiği sürece konut fiyatlarında artış devam edecektir. Bunun yanında yabancıların ilgisi de göz ardı edilemez. Özellikle Ukrayna-Rusya arasında yaşanan çatışmaların ardından oradaki insanların başta Türkiye’nin sahil kentlerinde konut satın alması bu artışı tetikliyor. Ama konut fiyatlarının artışlarında en temel dinamik, enflasyon ve faiz dinamiğidir. Bunları göz önünde aldığımızda da konut fiyatlarının artmasını normal karşılayabiliriz.
Bir kesim çok eziliyor bir kesim zenginleşiyor
Fırsatçılık enflasyonu tabiriniz var. Nedir fırsatçılık enflasyonu, bu tür fırsatçılık her ülkede görülüyor mu?
Elbette her ülkede görülmesi mümkün olan bir durum fakat Avrupa’da bu konuda ciddi yaptırımlar uygulanıyor. Ülkemizde bunu görmek şu an için pek mümkün değil. Denetimlerin ve kontrollerin ciddi manada arttırılıp bu fırsatçılığa engel olunması gerekiyor. İnsanlar stokçuluk yaparak bir fırsatçılık enflasyonu yaratıyorlar. Normalde gerçek manada bir enflasyon var, bunu hissediyoruz. Fakat buna stokçular ekleniyor, bununla beraber ortaya fırsatçılık enflasyonu çıkıyor. Bu fırsatçılık enflasyonu içinde birileri ezilirken bir kesim de çok zenginleşiyor.
Konut kredisi faizleri düşmeli
Konut fiyatlarının tekrar herkesin alabileceği fiyatlara inmesi mümkün mü?
Bugünden sonra mümkün olduğunu düşünmüyor olsam da çokta kötümser olmamak gerekiyor. Eğer herkesin konut sahibi olmasını istiyorsak basta uzun vadeli ve düşük faizli kredileri sağlamamız gerekiyor. Yıllık faiz oranları yüzde 3 veya yüzde 4 civarında olursa ve bankalarda kredileri kullandırabilirlerse konut fiyatları her ne kadar da düşürmese de alım gücünü artırmış olacak. Bu durum pazarın büyümesini sağlayacağı gibi uzun vadede de fiyatların düşmesini ya da dengelenmesini sağlayacak.
8 Kanada’nın ardından Türkiye’de de konut sektörüne yatırım yapmaya başladınız. Türkiye’deki kriterleriniz nedir?
Şirket olarak her şeyden önce ‘Değer’ odaklı çalışıyoruz. İnsanları yasam alanıyla buluştururken bir değer yaratarak insanlarımızın yaşamlarına dokunmak istiyoruz. Kendi öz kaynaklarımız ile yaptığımız ve yapacağımız tüm yatırımlarda insan odaklı projeler üretiyoruz. Bu durumu aynı zamanda bir sosyal sorumluluk olarak görüyoruz. Şirket olarak sosyal sorumluluk projelerini Türkiye’ye kazandırmaya devam ediyoruz.
Kanada’da ev alıp vatandaşlık alamazsınız
Biliyorsunuz Türkiye’de özellikle yabancılar konut yatırımlarına ağırlık veriyor ve fiyatların bu nedenle yükseldiği belirtiliyor. Sizde konut alana vatandaşlık verilmesi doğru bir uygulama mı? Bunun sürdürülebilirliği var mı? Siz de yaptığınız konut projelerinde yabancılar satış gerçekleştirecek misiniz?
Dünyada bazı ülkeler buna benzer yanlış adımlar attılar mesela Kanada aynı hatanın içine düştü. Kanada’da 2 -3 milyon dolar verip ev alıyorsun fakat bu şekilde de vatandaşlık verilmiyor, oturum izni veriliyor sadece. Kanada’da ev alıp vatandaşlık alamazsınız. Oturum aldıktan sonra vatandaşlık için 3.050 gün yaşamak zorundasınız.
Kovid döneminde Kanada’da ev fiyatlarında yüzde yüz gibi bir artış oldu. Aslında 2014’ten itibaren Kanada’da ev fiyatlarında yabancıya ev satısı ile vatandaşlık nedeniyle ciddi bir yükseliş var iken Kanada hükümeti bu konuda oldukça hassas davrandı. Yabacıya konut satışına yüzde 20’lik ek bir vergi getirilerek konut fiyatlarındaki artısı bir nebze önledi. Ardından ev satışıyla vatandaşlık yerine oturum hakki tanınmaya başladı, bu durumda bir nebze yabancıya ev satisinin önüne geçse de kesin çözüm olarak bakılmıyor. Amerika modeli vatandaşlık Kanada’da tartışılmaya başlandı. Benzer model ülkemizde de uygulanmalıdır. ‘Gel fabrika kur, yeni istihdam alanları oluştur ve katma değer üret öyle vatandaşlık verelim’ anlayışı ile vatandaşlık verilmesi gerektiğine inanıyorum. Gerçek anlamda bir ev alma karşılığında verilen vatandaşlık sadece ekonomimize zarar veriyor geleceğimize zarar veriyor. Bence yabancıların en azından şu an için Türkiye’de ev alma yolu ile vatandaşlık verilmesi yerine bir dizi ek düzenlemeler getirilmeli. Örneğin; Ülkede en az 5 yıl yaşama şartı getirmeli. Ayrıca ülkemize istihdam alanı açmaları sağlanmalı. Ülkeye katma değer sağlamalılar ki vatandaşlık verilsin.
Biz asla yabancıya konut satışında taviz vermiyoruz. Ruslar 20 daire birden almak istedi bizden. Fakat biz satış yapmak istemedik. Şirket olarak katma değer sunmayan hiç kimseye bu konuda taviz vermeyi düşünmüyoruz.
Ankara’da konut yapacağız
Yeni projeleriniz Türkiye’nin hangi bölgelerinde olacak?
İstanbul ve Bingöl de projelerimiz devam etmektedir. Yakın zamanda Ankara’da projelerimize başlamış olacağız. Bingöl’de yakın zamanda tamamladığımız ve pilot proje olarak seçtiğimiz Niagara Yasam Evleri Projelerini Türkiye’nin 7 bölgesinde de uygulamaya başlayacağız. Bu projelerin uygulandığı her bölgede %10 unu da sosyal konut olarak satışa sunacağız.
Türkiye güçlü bir potansiyele sahip
Türk ekonomisine bakış açısı nasıl?
Türkiye gerek ekonomisiyle gerek genç nüfusuyla çok güçlü bir potansiyele sahip bir ülkedir. İnşaat sektöründeki yatırımlar diğer sektörleri doğrudan etkilemektedir. Sektör yapı olarak birçok imalat sektörünü doğrudan etkilediği için ateşleyici dinamiklere sahiptir. Şirket olarak Türkiye’ye yatırım yapmadan önce birçok alanda fizibilite çalışmalarını yaptık. Yapmış olduğumuz bu raporlamalar bize Türkiye’nin yatırım alanındaki potansiyel dinamiklerini Verdi. Ve sauna kadar yaptığımız yatırımlar bizim araştırmalarımızı doğrular nitelikle olduğunu gösterdi. İstanbul ve Bingöl illerinde yaptığımız yatırımlarla 500 kişiye istihdam olanağı sağladık. Önümüzdeki donemde yatırımlarımız artikca istihdamımızda artacaktır. Mevcut istihdamın 2-3 kati istihdam yapmayı planlıyoruz.
Genç girişimcilere tavsiye
Genç girişimcilere ve girişimci adaylarına neler tavsiye edersiniz?
Başarının ölçütü, kişiden kişiye, durumdan duruma değişir. Kimine göre başarı çok para kazanmakken, kimine göre terfi etmek, kariyer basamağının en tepesine tırmanmak veya yaptığı iş ile alakalı bir ödül almaktır. Başarılı olmanın yolu ve tekniği herkes için başka olsa da başarı için söylenen bir söz vardır: “Başarı bir adımla başlar.” Girişimlere tavsiyem ne is yaparsanız yapın yaptığınız ise değer katin, inanın, isinizi severek yapın, hatalarınızdan ders çıkarmayı bilin, para odaklı değil insan odaklı calisin, isi bilen insanlarla calisin ve hiçbir zaman vazgeçmeyin. “Girişimcilik inanmaktır…İnandığın kadar cesaretli olmaktır”
Ülkenin en iyi 50 firması arasında
Van Horne Construction şirketinden söz eder misiniz? Vizyonu, misyonu, hedefi nedir?
1973 yılında Kanada’da kurulan Van Horne Construction Limited yarım asırlık tecrübesini Türkiye’ye taşıdı. Genel müteahhitlik, inşaat yönetimi ve tasarım-yapım uzmanlığı alanlarında hizmet sunan Van Horne Construction Limited yaptığı projelerle Kanada’nın en başarılı ödüllerine layık görüldü. Van Horne Construction 2017 yılında yönetimi değiştikten kısa süre sonra en iyi 50 firması arasına giren şirket, Kanada’nın yeni baştan yapılanmasında önemli rol alıyor.
Kanada’da ağırlıklı olarak taahhüt ve yapım işleri alanlarında faaliyet gösteren Van Horne Construction Limited şirketi Türkiye ile Kanada arasında inşaat sektörünün gelişmesi ve ticari verimliliğin artaması için çalışmalar yürütüyor.
Türkiye’de de anahtar teslim konut projeleri yürüten Van Horne Construction, genç girişimcilere öncü olmak için profesyonel çalışmalar yürütüyor.
1973 yılında kurulan Van Horne Kanada’nın sadece bir eyaletinde işler yapan bir şirket iken 2017 Kasım ayından sonra yaptığı çalışmalar neticesinde Kanada’nın 7 eyaletinde iş yaparak ulusal bir firma haline geldi. Şu anda Kanada ve Türkiye olmak üzere 3 bin kişinin çalıştığı bir şirket, Kanada’nın inşaat sektöründeki ilk 50 firması arasında yer alıyor. Konut sektörünün yanı sıra Van Horne Kanada’da Savunma Bakanlığı, Eğitim Bakanlığı ve Sağlık Bakanlığına, okul, hastane ve askeri havalimanları inşa ediyor. Türkiye’de ise inşaat sektöründe faaliyet yürütmek için 2020 yılında ofis kurduktan sonra anahtar teslimi işler yapmaya başlandı. 2022 yılında 42 bin metrekarelik alan hayata geçirilirken, 2023 yılında 98 bin metrekarelik yapı hayata geçirilecek. Ankara ofisi 2022 yılı sonunda açılarak Ankara’da da projelere başlanacak.
