Asgari ücret zammı netleştikten sonra sitelerde aidat tartışması yeniden başlayacak.

Yeni yıl yaklaşırken apartman ve sitelerde hareketli dönem başladı. Asgari ücret zammının ardından ocak ve şubat aylarında konut sitelerinde aidat artış oranları belli oluyor.

Son dönemde aidatlar bir evin aylık kira rakamına ulaşınca hükümet, fahiş zamların önüne geçmek için çalışma başlattı. Bir sisteme ve kontrole bağlı kalmaksızın yapılan aidat artışlarını sınırlandırmak, site yönetim firmalarını yetkilendirmek ve kat maliklerinin haklarını korumak için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bir yasa taslağı hazırladı. Tesis Yönetim Kanunu taslağı, apartman ve site yönetimlerinde şeffaflık ve denetim dönemini başlatmayı amaçlıyor.

MECLİS GÜNDEMİNE GELDİ

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı fahiş artışlarla gündeme gelen aidatlar için site yönetimlerini sıkı denetim altına alacak. Bununla ilgili yasa çalışması Meclis gündemine getirildi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, “Site Yönetim Yasası’yla herkesin şikâyet ettiği haksız ve keyfi aidat artışlarını tamamen durduracağız. Site yönetim sektörünü, 7/24 esasıyla takip edeceğiz. Her yönetimi, yılda en az bir kez denetleyeceğiz” demişti. Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Başkanı Suat Sandalcı ise hazırlanan kanun taslağıyla birlikte enflasyon üzerinde yapılan zammın önüne geçileceğini söyledi. Sandalcı, sitelerin genel kurul dönemleri olan ocak-şubat aylarına kadar taslağın yasalaşmasını beklediklerini sözlerine ekledi.

YENİ DÜZENLEME NASIL OLACAK?

Taslağa göre, site veya apartman yönetimi yapan tüm firmalar bakanlıktan yetki belgesi alacak. Site yönetimleri yaptığı harcamaları kayıt altına alacak ve kat maliklerinin erişimine açacak. Yılda en az bir defa tüm siteler toplu konut yaşam alanları denetlenecek, gerek görüldüğünde (Şikayete bağlı) yönetim faaliyetleri Bakanlık tarafından denetlenecek. Yüksek aidat artışlarına sınırlama getirilecek ve haksız aidat artışları yaptırıma tabi olacak. Sitelerdeki kapsamlı bakım ve onarım çalışmaları için işletme projesi hazırlamak zorunlu olacak. Aidat artışları kontrol altına alınacak. Enflasyon değerinin üzerinde artış yapılamayacak.

AİDATLARI DÜŞÜRMENİN 5 PÜF NOKTASI

Site ve tesis işletme giderlerini belirlerken birçok değişkeni göz önünde bulunduruyor. Bunların başında, yıl içinde belli dönemlerde ortaya çıkan giderler, aylık olarak düzenli şekilde gerçekleşen sabit giderler ve en önemlisi de öngörülemeyen bakım-onarım masrafları geliyor. Gürevin Site Yönetimi’nin sahibi Ömer Gürevin, “Eğer düzenli bir nakit akışınız yoksa, yani aidatlarını, yakıt katkılarını ya da demirbaş giderlerine ilişkin ödemeleri yapmayan malik ya da sakin sayısı fazlaysa, bu durum operasyonel sıkıntı yaratır” dedi. Gürevin aidatları düşürmenin 5 şartını şöyle açıkladı:

1. Personel giderleri: İstihdam edilen çalışan sayısı, tesisin gerçek ihtiyacına göre optimize edilmeli.

2. Bakım ve servis hizmeti: Taşeron firmalarla yapılan anlaşmalar yıllık gözden geçirilmeli. Pazarlık gücü kullanılmalı.

3. Sarf malzeme kontrolü: Tüketilen malzemeler için piyasa araştırmaları yapılmalı, en uygun fiyatla temin edilmeli ve tüketim miktarları düzenli takip edilmeli.

4. Enerji verimliliği: Su ve elektrik gibi enerji kaynakları dikkatle izlenmeli. Gerekli tasarruf tedbirleri ve teknolojik çözümler devreye alınmalı.

5. Bütçe disiplini: Sıkı bir bütçe takibiyle operasyonel hamleler yürütülmeli.

DAVA AÇMA SÜRESİ 1 AY

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, genel kurulda belirlenen aidat artışları konusunda kurula katılan kat maliki itirazlarını tutanağa yazması gerektiğini, eğer yönetim herhangi bir şekilde tutanağa bunun yazılmasını engelliyorsa bu durumun mutlaka belgelenmesi gerektiğini söyledi. Kiraz, “İtirazını yazan malikin dava açma süresi 1 aydır, genel kurula katılmayan kat malikleri açısından da kararı öğrenme tarihinden itibaren 1 ay ve her halükarda genel kuruldan itibaren 6 ay içerisinde dava açmaları zorunludur. Kat maliki ‘bana bu aidat çok yüksek geliyor veya şu kalemlerin hizmet olarak sitede alınmasını istemiyorum’ itirazını yapabilir ancak genel kurullarda salt çoğunluk ile alınan bütçe onayından sonra bu yapılmışsa davanın iptal ettirilmesi mümkün gözükmemektedir” dedi.

KAT MALİKLERİNİN DİKKAT ETMESİ GEREKENLER…

Yönetici seçimi, yıllık bütçe, bakım-onarım giderleri gibi binayı ilgilendiren tüm kararlar, kat malikleri kurullarında karara bağlanıyor. İşte genel kurul öncesinde kat maliklerinin bilmesi gerekenler…

Toplantı nasıl ve ne zaman yapılır?

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayında toplanır.

Karar yeter sayısı nasıl hesaplanır?

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman 7 günden az olamaz.

Kat maliklerinin hakları neler?

Maliklerin genel kurullara katılma hakları vardır, yine kiracılarda kendi bağımsız bölüm malikleri adına yetki belgesi alarak kiraladığı dairenin maliki adına genel kurullara katılabilirler. Hiçbir yönetim veya yönetim kurulu genel kuruldan yetki almadan bir bütçe belirleyemez, herhangi bir şekilde bir aidat artışını yönetim veya kurulu kararı ile yapamaz.

Kat maliki hangi harcamalara itiraz edebilir?

Kat malikleri yasada yer alan zorunlu olmayan ve çok masraflı/ lüks harcamalara itiraz edebilir. Örneğin bir sitede o sırada hiç olmayan bir bebek bakım odası yapılması buraya personel ve malzeme alınması kararı alınmış ise o sitede bebeği, küçük çocuğu olmayan ve bu hizmeti almak istemeyenler burası için yapılan harcamaya katlanmak zorunda değil. Bir hizmet ile ilgili gerekli piyasa araştırması yapılmadan, yeterli teklif toplanmadan fahiş hatta usulsüz bir hizmet alımı ile aidat ödenmesi talebine kat malikleri itiraz edebilir.

The post Fahiş aidata bakanlık freni denetleme geliyor appeared first on Memur70 Memurlar Kamudanhaber Memur Haber Sitesi.

Ticaret Bakanlığı, Erçimsan Holding’in genel kurul sürecindeki iddialara ilişkin, “Anonim şirketlerin genel kurul süreçleri Türk Ticaret Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülmekte olup bu süreçte Bakanlığımızın dahli alt düzenleme ile belirlenen yurt içinde gerçekleştirilen belirli toplantılarda, toplantıya nezaret etmek üzere Ticaret İl Müdürlüğünce, Bakanlık temsilcisi görevlendirilmesiyle sınırlı kalmaktadır.” ifadelerini kullandı.

Bakanlıktan, bir basın yayın organında yer alan haberde, Erzurum Büyükşehir Belediye Başkanlığının azlık pay sahibi olduğu Erçimsan Holding Anonim Şirketinin genel kurul süreci hakkında, İç Ticaret Genel Müdürlüğünü itham eden iddialara ilişkin açıklama yapıldı.

“İTHAMLAR TEK TARAFLI VE GERÇEKLİKTEN UZAK”

Söz konusu haberdeki, Bakanlık ve İç Ticaret Genel Müdürlüğü ile ilgili ithamların, tek taraflı ve gerçeklikten uzak olduğun altı çizilen açıklamada, şu değerlendirmelere verildi:

“Haberde, şirketin 8 Haziran 2023’teki genel kurul toplantısının, Bakanlık çalışanlarının eliyle ertelendiği ve bu ertelemenin şirketin yönetim yapısının değişmesine müdahil olmak amacıyla yapıldığına yönelik iddialara yer verilmiştir. Anonim şirketlerin genel kurul süreçleri, Türk Ticaret Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülmekte olup bu süreçte Bakanlığımızın dahli alt düzenleme ile belirlenen yurt içinde gerçekleştirilen belirli toplantılarda, toplantıya nezaret etmek üzere Ticaret İl Müdürlüğünce, Bakanlık temsilcisi görevlendirilmesiyle sınırlı kalmaktadır. Kanuna hakim olmayanlarca da bilinen bir durum olmasına karşın, Bakanlığın şirketlere yönetim veya denetim kayyımı atama yetkisi olmadığı gibi, şirketlerin genel kurul toplantılarına müdahil olma yetki ve görevinin de bulunmadığını hatırlatmakta fayda bulunmaktadır. Bakanlık temsilcilerinin temel görevi ise genel kurul toplantılarının, Türk Ticaret Kanunu ve alt düzenlemelerine uygun şekilde yapılmasını gözetlemekten ibaret olup bu temsilcilerin doğrudan müdahalesi ile genel kurulun ertelenmesi mümkün değildir. Erteleme, mevzuatta öngörülen hallerle sınırlı olmak üzere toplantı başkanlığınca gerçekleştirilmektedir.”

Açıklamada, Erzurum Büyükşehir Belediye Başkanlığının, İç Ticaret Genel Müdürlüğüne hitaben 5 Temmuz 2023 tarihli yazısıyla, ertelenen genel kurul toplantısında, mevzuata uygunluk yönünde tereddütlerinin olduğu aktarılarak, “Genel kurul toplantısına katılan Bakanlık temsilcilerinin, bu tereddütleri gidermek adına yetersiz kaldığı, bu nedenle erteleme üzerine yapılacak genel kurul toplantısına Bakanlığımız merkez teşkilatından 6 kişilik bir heyetin görevlendirilmesi talep edilmiştir. Mezkur yazı üzerine Bakanlık, merkez teşkilatının böylesi bir görevlendirme yapabilmeye yetkili olmadığı, genel kurula katılacak Bakanlık temsilcilerinin illerde Valilik (Ticaret İl Müdürlüğü) tarafından görevlendirilebileceği hususunda bilgi verilmiştir. Bununla birlikte Erzurum Ticaret İl Müdürlüğüne şirketin genel kurul toplantılarına katılacak olan Bakanlık temsilcilerinin büyükşehir belediyesinin talep ve endişelerini dikkate alarak azami dikkat ve özeni göstermeleri hususunda yazılı talimat verilmiştir.” ifadeleri kullanıldı.

“TİCARET BAKANLIĞI YETKİLERİNİ HUKUKA BAĞLILIK ÇERÇEVESİNDE SÜRDÜRÜYOR”

Erteleme üzerine gerçekleştirilen şirket genel kurul toplantısının, Bakanlık temsilcisinin de katılımıyla başladığına işaret edilen açıklamada, bu defa da büyükşehir belediyesi dışındaki azlık pay sahiplerinin talebi üzerine genel kurulun ertelendiği hatırlatıldı.

Şirketin 8 Haziran ve 8 Temmuz 2023’teki genel kurul toplantılarının, büyükşehir belediyesinin talebi üzerine, Bakanlığın Rehberlik ve Teftiş Başkanlığı müfettişleri tarafından incelendiğine dikkat çekilen açıklamada, “İnceleme neticesinde, şirketin ve bağlı şirketlerinin genel kurul toplantılarında, Erzurum Ticaret İl Müdürlüğü personeli dışındaki Bakanlığımız mensuplarından Bakanlık temsilcisi görevlendirilmesinin uygun olacağı sonucuna varılmıştır. Şirketin ve bağlı şirketlerinin genel kurul toplantılarının, sıhhat içinde tamamlanmasını teminen söz konusu genel kurul toplantıları sonrasında gerçekleştirilen tüm genel kurul toplantıları için Bakanlık temsilcisi olarak İstanbul Ticaret İl Müdürlüğü personelleri arasından görevlendirme yapılmıştır. Bu görevlendirmeye ilişkin olarak taraflardan herhangi bir itiraz da olmamıştır. Söz konusu personellerin katılımı ile gerçekleştirilen genel kurul toplantıları, herhangi bir sorun yaşanmadan tamamlanmıştır.” bilgisi verildi.

Haberde belirtilen İç Ticaret Genel Müdürü’nün, eski Personel Genel Müdür Vekili ve Erzurum Ticaret İl Müdürlüğü personeli ile şirketin genel kurul süreçlerini görüştüğü iddiasının da tamamen gerçeklikten uzak olduğu vurgulanan açıklamada, şunlar kaydedildi:

“İç Ticaret Genel Müdürü ile eski Personel Genel Müdür Vekili arasında, 2021 yılından itibaren bu konu dahil olmak üzere herhangi bir görüşme gerçekleştirilmediği gibi İç Ticaret Genel Müdürü’nün Erzurum Büyükşehir Belediye Başkanı ile yapılan bir telefon görüşmesi dışında gerek Erzurum Ticaret İl Müdürlüğü personeli, gerekse de şirket yetkilileriyle süreç boyunca yüz yüze veya telefonla herhangi bir görüşmesi olmamıştır. Ayrıca, genel kurul toplantıları öncesi ya da sonrasındaki süreçte herhangi bir sözlü talimatı da bulunmamaktadır. Süreç tamamıyla mevzuat hükümleri ve Ticaret Bakanlığı müfettişlerince düzenlenen inceleme raporlarına uygun olarak yürütülmüştür. Konu hakkında Bakanlığımız ile ilgili ithamlar hakkında süreç yakından takip edilerek gerekli hukuki tedbirler alınacaktır. İdare hukukuna, ticaret mevzuatımıza ve kamu vicdanına uygunluk ilkesi doğrultusunda hareket eden Ticaret Bakanlığı, bundan sonra da görev ve yetkilerini şeffaflık, tarafsızlık ve hukuka bağlılık çerçevesinde kararlılıkla sürdürmeye devam edecektir.”

The post Ticaret Bakanlığından iddialara yanıt! appeared first on Memur70 Memurlar Kamudanhaber Memur Haber Sitesi.

Tesis Yöneticileri Konfederasyonu (TESKON) Genel Başkanı Yahya Sağır, genellikle aralık ve ocak aylarında düzenlenen genel kurullar öncesi, apartman ve site yönetimleri ile kat maliklerinin dikkat etmesi gereken konulara ilişkin değerlendirmede bulundu.

Site yani ana gayrimenkulün tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında toplantı tarihinin belirlenmiş olabileceğini bildiren Sağır, yönetim planında tarihin yer almaması durumunda olağan genel kurulun yılın ilk ayında toplandığını aktardı.

Sağır, çoğu site, rezidans ve apartman yönetiminde bu toplantılar öncesi ön çalışmalara başlandığına işaret ederek, “Bu süreçte kat malikleri, yönetim planını detaylı şekilde incelemeli. Genel kurul tarihlerinin belirlenmesi ve aidat paylaşımının ne şekilde yapılacağı gibi önemli kararlarda yönetim planı dikkate alınıyor. Olağan genel kurul toplantısından önce mutlaka site yönetim planının dikkatlice okunması gerekiyor. Eğer ellerinde yönetim planı yoksa yönetim kurullarından talep edebilir veya ana gayrimenkulün bağlı bulunduğu tapu müdürlüğünden sağlayabilirler.” diye konuştu.

Site yönetimlerinin de bu süreçte mali hesapları kontrol etmesi gerektiğini ifade eden Sağır, “Hesapların doğruluğunu sağlamak adına faaliyet raporları, mali tablolar ve denetim raporlarının eksiksiz hazırlanmasının sağlanmasına dikkat edilmeli.” dedi.

Sağır, yönetimlerin her yıl hesapları kapatıp, genel kurulda bu sonuçları mutlaka kat maliklerine sunması gerektiğine dikkati çekti.

“KAT MALİKLERİNE MALİ BİLGİLER VERİLMELİ”

Yönetimlerin, kat maliklerinin veya onların temsilcilerinin siteyle ilgili mali tablolar konusunda bilgi sahibi olmalarının sağlaması gerektiğini aktaran Sağır, “Bu mali tablolar; banka, kasa ve stok hesapları, işletme projesinin yönetim planına uygunluğu, borçlandırmaların projeye uygunluğu, enerjiye ilişkin kullanımlar, faturaların karşılaştırılması, çalışanların birikmiş kıdem tazminatlarının hesaplanması ve SGK ödenmelerin yapılıp yapılmadığı gibi hususları içeriyor. Ayrıca genel kurullara yeni dönem işletme bütçesi de sunuluyor.” değerlendirmesinde bulundu.

Sağır, site yönetimlerinin, genel kurul toplantılarına ilişkin çağrıda bulunması gerektiğini de bildirerek, “Bu çağrıda toplantı tarihleri ve gündemin ne olduğunun yazılması gerekiyor. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda, kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı metni veya bir taahhütlü mektupla genel kurulun toplanacağı bildirilmeli.” diye konuştu.

Sağır, söz konusu çağrıyla birlikte mevcut dönem gelir-gider ve faaliyet raporu, denetim raporu, yeni dönem tahmini işletme projesinin de tebliğ edilmesi gerektiğini vurguladı.

Apartman ve sitelerin fazla bağımsız bölümden oluştuğuna, yüksek katlı ve çok bloklu yapılar haline geldiğini belirten Sağır, “Kat maliklerinin kendi özel ve iş yaşamları günümüzde çok yoğun bir hal almıştır. Genel kurul toplantılarına ilgileri de azalmıştır. Toplantıların kat maliklerini huzursuz etmeden verimli bir şekilde onların en az vaktini alacak şekilde tamamlanması doğru olacaktır. Genel kurul süreçleri kat malikleri için daha şeffaf ve anlaşılır hale getirilmeli.” ifadelerini kullandı.

“TOPLANTIDA ALINAN KARARLAR KATILMAYANLARA TEBLİĞ EDİLMELİ”

Sağır, genel kurul toplantısının tutanak ile kayıt altına alınması ve görüşülen maddelere itirazlar varsa bu kayıtların da düzgün tutulması gerektiğini belirterek, toplantıya katılmayan kat maliklerine, alınan kararlar ve kabul edilmiş yeni dönemin işletme projesinin tebliğ edilmesi gerektiğini de kaydetti.

The post Kat malikleri dikkat! Konut sitelerinde yeni dönem başladı appeared first on Memur70 Memurlar Kamudanhaber Memur Haber Sitesi.